Estimation de loyer : comment estimer un loyer d’appartement ?

L’estimation d’un loyer d’appartement est un exercice complexe. Estimer un loyer est une étape essentielle qui intervient généralement après l’estimation d’un bien immobilier. Celui-ci doit correspondre à la qualité du bien, mais aussi à la demande locative. En fonction du marché immobilier et de la conjoncture économique et sociale, une estimation de loyer pertinente vous permettra de louer un bien immobilier sans risques locatifs.

Gestion locative et encadrement des loyers

Si vous débutez en tant que propriétaire bailleur, la location d’appartements nécessite de connaître les meilleures méthodes pour estimer le loyer de votre appartement. Valeur locative, contrat de location en fonction de la surface habitable, caution et charges locatives, l’estimation du loyer d’un appartement nécessite des connaissances pointues en immobilier locatif. Les éléments à prendre en compte sont nombreux et souvent complexes. Chez NousGerons.com, nous sommes spécialisés en investissement locatif. Suivez notre guide sur l’estimation de loyer locatif.

Estimation du loyer, une étape à ne pas négliger

Pour jouir des fruits d’un investissement locatif, l’estimation du loyer est l’étape à ne pas négliger. Bien que les propriétaires bailleurs disposent de la liberté de fixer unilatéralement le prix du loyer de leur bien immobilier, cette liberté est néanmoins encadrée par la loi, la loi Alur notamment. Le montant des loyers doit être en adéquation avec la réalité économique du secteur de l’immobilier locatif.
En tant que bailleur, vous devez donc prioriser deux points essentiels :

obtenir une estimation de loyer pour appartement juste ;
rentabiliser vos revenus fonciers.

Comment bien estimer la valeur locative ?

Estimer le loyer de manière appropriée ? Cet article à vocation à répondre à cette question en présentant premièrement les effets d’une surévaluation de son loyer. Deuxièmement, notre société d’investissement NousGerons.Com vous donnera les astuces et techniques pour bien estimer chaque mois de loyer. Annonce trompeuse, volumétrie d’appel et agences immobilières, nous vous donnons les clés pour trouver un locataire éligible, éviter un loyer impayé et rentabiliser votre placement immobilier. Avec NousGerons.com vous n’êtes plus seul. Vous avez également la possibilité de nous confier la gestion locative de votre bien immobilier. De plus, nous sommes présents dans de nombreuses villes de France. N’hésitez pas à consulter nos pages locales de gestion locative :

Vous trouverez sur notre site de gestion locative également des conseils variés : Location et fiscalité, diagnostics immobiliers, bailleur non-résident, droits et devoirs du bailleur.

Ne pas surévaluer son loyer

Tout d'abord, il faut rappeler que le bailleur est libre de surévaluer ou de sous-évaluer son estimation de loyer. Comme partout en France, l’estimation de loyer repose sur le marché locatif local et est fonction de la qualité du bien à mettre en location. Il est évident qu’une estimation de loyer à Paris sera différente d’une estimation de loyer à Lille ou Marseille.

Estimer le loyer pour fixer le loyer mensuel est une étape incontournable. Celle-ci revêt plusieurs avantages. Cette étape permet notamment de maîtriser et de connaître les spécificités de votre logement à la location. Loyer hors charges, montant des charges locatives, surface habitable, score DPE, taxe foncière ou taxe d’habitation, de nombreux paramètres ont une incidence sur le montant final du loyer. Cela vous permet ainsi de mieux connaître les caractéristiques de votre bien locatif. Comparer et connaître les prix du marché pratiqués vous éclairent aussi sur le marché locatif de votre région et de votre quartier.

Équilibrer loyer et rentabilité

L’estimation du loyer d’un appartement permet également de voir la plus-value de son bien et sa différence par rapport à l’offre sur le marché. Estimer soit même le loyer de son bien immobilier ou le faire estimer par un professionnel permet aussi d’attirer de futures locataires grâce à un montant du loyer équitable. Afin d’atteindre la rentabilité locative, il est conseillé de ne pas sous-évaluer ou surévaluer son loyer. Lors de l’estimation du loyer, le bailleur n’a aucun intérêt à surévaluer voire à sous-évaluer son bien. Mais il devra fixer un juste prix en prenant en compte un certain nombre de critères objectifs.

Louer un appartement au juste prix

Un montant de la location trop élevé est fortement déconseillé. Bien qu’il soit plus que tentant de louer son bien pour percevoir un loyer supérieur à sa valeur réelle, en réalité, vous ne réalisez pas forcément une plus-value.

En effet, un propriétaire, tenté d’encaisser des loyers surévalués, a beaucoup à perdre.

D’une part, son bien risque d’être vacant pendant de longues périodes. Ce qui à terme ne fera qu’amoindrir sa rentabilité locative. En effet, un bien laissé trop longtemps vacant finit par s’abîmer.

D’autre part, en tant que propriétaire, vous devrez dépenser des charges d’entretien sans paiement du loyer par vos occupants, malheureusement absents. Cette stratégie engendre des coûts normalement évités lorsque le bien est loué.

Attention aux locataires procéduriers

Le locataire peut aisément contester le montant du loyer dans les trois mois suivant la signature du contrat de bail. En tant que propriétaire, vous devrez dès lors apporter les preuves justificatives d’un loyer mensuel élevé.

Par la suite, le locataire et le bailleur peuvent s’entendre sur cette surévaluation et en cas d’absence de conciliation, le locataire pourra saisir le juge et introduire une demande en annulation de l’estimation du loyer de l’appartement.
Cette demande devra être introduite dans les trois jours dès réception de l’avis de la commission départementale de conciliation.

Tirer pleinement profit d’un bail de location

Pour tirer pleinement les profits de votre bien immobilier, en tant que propriétaire, vous devez établir une estimation de loyer pour votre bien en location fiable et concrète.

Vous devez, pour ce faire, vous baser sur l’environnement du bien, la notoriété du quartier, l’attractivité de la zone, la proximité des points d’intérêts et commerces, les transports, le sentiment de sécurité et les éventuels projets de développement du quartier.

Ces éléments, en plus de la surface habitable et de votre score DPE, sont déterminants dans l’estimation de loyer.

Établir le descriptif de votre bien à louer

En tant que bailleur, vous devez rester objectif lors de l’estimation de loyer.

Établir le portrait de votre bien immobilier à louer comprend :

la surface du logement, le nombre de pièces ;
la localisation du bien ;
la situation dans l’immeuble (rez-de-chaussée, étage) ;
le niveau de confort ;
sa performance énergétique (score DPE) ;
son exposition, etc.

Le but ici étant d’analyser objectivement la situation de votre bien pour fixer un prix à la fois juste pour votre locataire et un prix vous apportant entière satisfaction quant à vos revenus locatifs.

Attention aux impayés

On constatera que des vacances locatives prolongées et des changements fréquents de locataires atténuent les atouts d’un loyer surévalué.

Par contre, le fait d’évaluer correctement votre loyer est plus avantageux pour un propriétaire. Premièrement parce que votre bien immobilier ne connaîtra pas de “vacances locatives” et deuxièmement parce que vous n’aurez pas de mal à mettre votre bien en location.

Cette juste estimation de loyer vous permettra de rapidement rembourser le crédit bancaire octroyé pour votre investissement locatif. Il faut également ajouter que le risque d’impayés augmente grandement avec une estimation de loyer surévaluée.

Un locataire potentiel qui accepte de louer un bien dont l’estimation du loyer pour appartement a été surévaluée se révèlera être un mauvais locataire avec beaucoup de loyers impayés.

Des études montrent en effet que même avec des garanties de paiements, ces locataires se lassent souvent rapidement des surcoûts des loyers. S'ensuivent deux possibilités, soit ils effectuent des paiements différés, soit ils optent pour un abandon des paiements. Ainsi, un loyer surévalué aura tendance à attirer les mauvais locataires. En d’autres mots, surévaluer le prix de votre loyer vous expose à de nombreux inconvénients.

Les risques de loyers impayés vous font perdre d’importants revenus locatifs : plusieurs mois de loyers représentant la vacance locative et des dépenses supplémentaires pour la mise en état de votre logement.

Pour finir, estimer son loyer est déterminant pour bénéficier d’une rentabilité locative élevée. On retient également qu’une surévaluation expose à de nombreux risques :

une fréquence de rotation de locataires plus élevée ;
un risque de faire fuir de potentiels locataires ;
un risque important de faire face à des impayés.

Cela démontre l’importance de recourir à des outils et astuces fiables pour l’estimation du loyer. Voici nos conseils.

Nos conseils pour bien estimer un loyer

Pour estimer votre loyer objectivement, il existe plusieurs solutions pratiques parmi lesquelles la fausse annonce et la volumétrie d’appel. La fausse annonce est une pratique courante dans le marché de l’immobilier. Elle permet de publier une annonce fictive sur Leboncoin ou sur une autre plateforme en ligne en détaillant les caractéristiques du bien et en ajoutant des photos représentatives du futur bien (ni trop belles par rapport à votre bien ni trop en dessous de la valeur du bien) pour illustrer l’annonce et attirer les locataires. Les photos peuvent être celles d’un bien meublé ou vide que vous possédez déjà et qui est identique à celui que vous voulez acheter ou alors, pris sur le Net. Elles doivent néanmoins être esthétiques pour émerveiller les potentiels locataires intéressés.

La fausse annonce

Il est important de mettre des photos qui ont le même standing que le bien à mettre en location. La fausse annonce doit, dans une certaine mesure, comprendre la vraie surface, la vraie typologie du bien qui va être commercialisé.
Une fois la fausse annonce publiée, il reste à attendre de voir si le bien intéresse et s’il est demandé. Si au bout d’un certain temps, on ne reçoit aucune offre ou peu d’offres concernant le bien, cela veut dire que le bien aura du mal à être loué. Il faudra revoir l’estimation du loyer à la baisse.

La fausse annonce vise donc à faire une étude de marché immobilière. Elle concerne tout bien immobilier (appartement, studio, maison) ou tout mode d’exploitation (location nue, location meublée, colocation, location saisonnière, courte ou longue durée).
Pour que la fausse annonce atteigne son objectif, la présentation de celle-ci doit être bien soignée. Le but ici est d’attirer le maximum de locataires potentiels et d’analyser objectivement la demande locative.
Vous devez donc décrire au maximum le bien en donnant le prix du loyer souhaité. En plus du prix, il faut indiquer sa superficie au mètre carré, sa performance énergétique, sa date de construction…

Le but de la fausse annonce est, de ce fait, d’être contacté par le plus de personnes qui souhaitent louer votre bien.
Une fois l’annonce postée et s’il y a des personnes intéressées, il faudra expliquer à celles-ci que le bien n’est plus disponible à la date demandée ou qu’il a déjà été loué.

Publier de fausses annonces après avoir estimé votre loyer va vous rassurer sur la potentialité locative de votre bien.
Pour qu’elle soit efficace, la fausse annonce doit être retirée après un certain temps ou après avoir reçu un certain nombre d’appels ou de mails.
Supprimer la fausse annonce est conseillé pour ne pas donner des espoirs aux personnes intéressées par le bien.

Publier une fausse annonce est donc un moyen pratique et gratuit pour se faire une idée de la demande locative. Bien que publier une fausse annonce ou une fausse demande en ligne soit efficace pour connaître l’attractivité du bien à acquérir, cette astuce demande cependant un peu d’implication et du temps, mais finalement, elle reste fiable et vérifiable.

La volumétrie d'appel

Une autre astuce pour bien estimer votre loyer (à Paris ou dans n’importe quel ville de France) est la volumétrie d’appel. Ici, l’attractivité du bien à louer sera déterminée en fonction du nombre d’appels reçus pour ce bien.
Néanmoins, un appel n’est pas synonyme de location et il est essentiel de recevoir un grand nombre d’appels pour une estimation de loyer. La volumétrie d’appel va dépendre de plusieurs paramètres dont le plus important est la zone géographique. Ainsi, en fonction de la zone où est situé le bien, il faut un minimum de 10 à 20 appels. Les candidats à la location doivent être des personnes qualifiées et intéressées. Pour ce faire, il faut penser à demander leur situation pour savoir si elles sont solvables. Il faut toutefois noter que la volumétrie doit être associée à la fausse annonce pour corréler vos sources.

En combinant la fausse annonce à la volumétrie d’appel, en tant que propriétaire, vous serez rassuré sur l’attractivité de votre bien. De même, ces deux stratégies vous permettent de budgétiser, de faire financer votre investissement locatif par une banque en démontrant à celle-ci que le bien à louer possède une forte demande et donc de vrais revenus locatifs.
La banque vous accordera ainsi plus facilement un crédit pour financer l’achat de votre bien. De plus, vous obtiendrez sa confiance pour des investissements futurs. Il est important de noter qu’installer un climat de confiance entre vous et la banque tout en démontrant votre crédibilité est indispensable pour de futures transactions avec celle-ci.

Prendre contact avec une agence immobilière

En plus de la fausse annonce et de la volumétrie d’appel, il faut également contacter une ou plusieurs agences immobilières pour juger de l’offre sur le marché. Dans cette astuce, le but est de se faire passer pour un potentiel locataire auprès de ces agences. Vous les contacterez en précisant les exigences de vos acquisitions futures. L’objectif est d’obtenir un avis de valeur de la part de ces agences immobilières et avoir un ordre d’idées. Il est toujours bien de demander à plusieurs agences immobilières pour avoir plusieurs avis différents et faire un ratio de ces différents avis sur l’estimation du loyer à effectuer.

Faire soi-même l'étude de marché

À défaut de faire appel à une agence immobilière, il est possible de faire soi-même une étude de marché. Il faut de ce fait commencer par examiner l’offre locative de la ville où votre prochain investissement locatif sera effectué.

Pour y parvenir, il suffit d’analyser les annonces immobilières sur les sites web, comme Leboncoin, Seloger.com ou encore Paruvendu.fr.

L’analyse de l’offre locative dans la ville cible consiste à identifier les types de logements semblables à celui que vous voulez louer. Dès lors, si la ville choisie possède peu de logements semblable au vôtre, c’est le signe que la demande locative y est intéressante.

En revanche, si beaucoup d’annonces apparaissent, cela traduit une faible demande locative pour ce type de bien immobilier.

Quatre scénarios pour prioriser l’investissement locatif

Il est capital que l’offre et la demande locative soient équilibrées. On parle encore de tension locative. Une forte offre locative traduit une faible demande, ce qui n’est pas le scénario idéal pour investir.
Une forte demande traduit une faible offre et donc un terrain propice à l’investissement locatif.
Dans cette situation, on se retrouve en face de quatre scénarios.

Premier scénario : une grande ville avec peu de locations, un fort potentiel en demande locative

Le premier scénario est une grande ville avec peu de locations, mais avec une population importante et un fort potentiel en demande locative. Dans cette hypothèse, on aura peu d’annonces immobilières, ce qui est parfait pour acquérir un bien et le mettre en location.

Deuxième scénario : une grande ville avec de nombreux biens en location

Le deuxième scénario est celui avec une grande ville et de nombreux biens en location. Dans cette hypothèse, beaucoup d’offres de biens sont à louer, la demande est faible soit à cause des loyers exorbitants, soit à cause des logements inadaptés. Dans ce scénario précis, vous devez estimer votre loyer en fonction de la demande et élever le standing de votre bien immobilier pour l’adapter à la demande.

Troisième scénario : une petite ville avec peu de locations

La troisième hypothèse est celle d’une petite ville avec peu de locations. Vous disposez d’une visibilité importante. Si dans cette petite ville, des locataires disposent de bonnes situations, il est possible d’avoir un rendement locatif très intéressant.

Quatrième scénario : une petite ville et une forte offre locative

Le quatrième et dernier scénario est celui d’une petite ville disposant d’une forte offre locative. Ce scénario est à éviter pour un investissement locatif.

Afin de savoir si une ville possède une forte demande locative, quelques recherches sont à prévoir comme la courbe démographique qui doit être positive et croissante. Si cette courbe est négative, cela est le signe que le marché de l’immobilier ne s’y porte pas bien et que votre bien immobilier aura du mal à être mis en location. Après avoir analysé la courbe démographique de cette ville, il faut ensuite repérer le ou les quartiers qui ont un fort pourcentage de rentabilité locative.

Analyser les quartiers d’une ville

Il faut, pour ce faire, trouver des explications approfondies sur chaque quartier de la ville. Vous déterminez ainsi quels quartiers sont les plus attractifs et évitez ceux qui le sont moins.

Pour rendre son bien plus rentable, il est conseillé qu’il soit situé à côté de points d’intérêts majeurs de la ville comme les écoles, les hôpitaux, les zones commerciales et voies de transports et d’accès (gares et aéroports, par exemple).

Tout bien immobilier situé à proximité d’un point d’intérêt majeur aura une forte demande locative et donc une rentabilité plus intéressante.

Vous souhaitez estimer votre bien pour le mettre en location ? Faites-nous part de votre projet immobilier. Nos agents spécialisés en investissements locatifs et dans l’immobilier répondrons à toutes vos demandes et mettront votre bien en location au meilleur prix.

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