Gestion de sa location : à qui déléguer ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier, la gestionde location désigne l’ensemble des opérations qui encadrent l’administration d’un logement mis en location. Elle englobe les différentes tâches avant la location, pendant la durée du bail et à la sortie du locataire. Il s’agit d’une activité qui relève d’une excellente connaissance en matière immobilière, d’une forte compétence et d’une grande disponibilité. Ainsi, penser à une gestion locative autonome de son patrimoine peut être plus risqué et ainsi nuire à ses revenus. Raison pour laquelle de plus en plus de bailleurs sont actuellement tournés vers la gestion déléguée. Les prestations d’un gestionnaire immobilier s’avèrent plus ou moins bénéfiques à condition de faire le bon choix. À quel genre de professionnel s’adresser alors ? Les réponses dans les paragraphes suivants.

Confier sa location à une agence spécialisée

Vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez déléguer la gestion de votre appartement à une agence immobilière ? Solliciter les services d’un expert s’avère toujours avantageux. Néanmoins, toutes les agences ne sont pas forcément spécialisées dans ce domaine.

Zoom sur le gestionnaire locatif 

Un gestionnaire locatif est l’expert de l’immobilier à qui s’adresser pour déléguer la gestion de la location d’un patrimoine. Il peut être un notaire ou une agence immobilière. Il joue le rôle d’un intermédiaire entre le propriétaire et le locataire, et se charge de toutes les tâches administratives, juridiques et techniques afférentes. Son intervention commence dès la signature du contrat de location jusqu’à la sortie du locataire. Pour pouvoir exercer ce métier, il doit être titulaire d’une carte professionnelle appelée « carte G ».

En effet, d’après la loi Hoguet du 2 janvier 1970, tout professionnel souhaitant devenir agence de la gestion locative doit disposer d’une carte G. Pour les propriétaires bailleurs, celle-ci constitue une pièce justificative attestant ses compétences. L’obtention d’un tel titre n’est d’ailleurs possible qu’après une série d’études et de formations donnant accès à :

• un diplôme du niveau bac+3 dans les domaines juridique, économique ou commercial,
• un DUT (Diplôme universitaire de technologie) ou BTS (Brevet de technicien supérieur) avec spécialisation en gestion immobilière,
• un diplôme obtenu à l’ICH (Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation).

Dans le cas où l’agent immobilier n’a pas suivi les formations, il a la possibilité d’obtenir une carte G à condition de :

• d’avoir 3 ans d’expérience en tant que salarié en temps plein sous la houlette d’une agence titulaire d’une carte G, uniquement s’il a obtenu son baccalauréat ;
• d’avoir 10 ans d’expériences dans le même domaine, s’il n’a pas obtenu son bac.

Par ailleurs, en plus d’avoir des connaissances et des compétences solides en matière de gestion et de droit immobilier, un gestionnaire locatif doit :

• disposer d’une garantie financière d’au moins 110 000 euros (auprès d’une banque, d’une compagnie d’assurance…) pour assurer les fonds qu’il détient pour les comptes des propriétaires et des locataires ;
• souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle pour couvrir tout type de dommage arrivé lors de l’exercice de son activité.

Pour le cas des agences immobilières, leur dossier doit contenir un extrait de Kbis (moins d’un mois) attestant son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Pour compléter le dossier de demande de carte G, le gestionnaire est tenu de fournir un extrait de son casier judiciaire attestant de l’absence d’interdiction ou d’incapacité d’exercer.

Les missions d’une agence de gestion locative

Pourquoi le métier d’un gestionnaire immobilier demande-t-il autant de connaissances et de compétences ? En effet, les missions déléguées à une agence de gestion locative sont plus ou moins compliquées, à savoir :

• la sélection des clients solvables,
• la rédaction des documents administratifs (contrat de bail de location entre le bailleur et le locateur et mandat de gestion, par exemple)
• l’étude de l’état des lieux d’entrée,
• le paiement des loyers et charges locatives par les locataires,
• la révision annuelle du loyer et la régularisation des charges locatives,
• l’envoi des quittances de loyer à chaque locataire,
• la déclaration auprès du centra d’impôts des revenus locatifs du propriétaire,
• la gestion de la réalisation d'éventuels travaux de réparations ou de rénovations du logement,
• l’administration des sinistres non couverts par l’assurance habitation du locataire,
• la relance et le recouvrement des loyers et charges impayés par le locataire.

Elle s’engage également à gérer les formalités de fin de contrat de bail en s’assurant du respect des règles qui en découlent. Précisément, en cas de congé du locataire ou du bailleur, l’agence de gestion locative à l’obligation de vérifier les préavis, l’état des lieux de sortie, la restitution de la caution, etc.

Se fier à un gestionnaire expérimenté

Vous baser théoriquement sur ses diplômes et ses compétences ne suffit pas pour choisir une agence de gestion locative. Il faut vous renseigner sur ses expériences professionnelles, notamment sur son ancienneté et la qualité des prestations qu’elle a déjà réalisées. Aussi, il est raisonnable de vous informer sur la réputation du gestionnaire afin de faire le bon choix. À ce titre, la réactivité, la disponibilité et l’amabilité du spécialiste constituent des critères indispensables auxquels vous devez vous intéresser particulièrement. De même, opter pour un expert doté d’une aisance relationnelle reste une meilleure solution dans ce domaine.

Pour vous en rendre compte, n’hésitez pas à consulter les portfolios des agences sur les réseaux sociaux ou sur leur site internet. Les avis de leurs anciens clients sont également à privilégier afin de mieux connaître leur professionnalisme et la qualité de leurs services.

Un expert de gestion locative en ligne

Avec l’évolution numérique d’aujourd’hui, opter pour une gestion locative dématérialisée est une solution innovante, efficace et rapide. Dans ce cadre, les professionnels vous offrent un service en ligne à travers leur logiciel performant qui envoie les quittances des loyers et relance les impayés. Un logiciel de gestion locative permet également de suivre de près le paiement des loyers. Vous bénéficierez aussi d’une assistance optimale pour l’analyse des états des lieux lors de l’entrée et de la sortie du locataire.

Par ailleurs, les professionnels présents sur le marché de la gestion locative en ligne sont souvent disponibles 7/7j. De plus, grâce à leur logiciel, vous aurez accès à un tableau de bord détaillant les informations sur la location de votre logement. Cela concerne notamment vos revenus, mais aussi les charges et dépenses liées à votre appartement.

Les honoraires d'une agence de gestion locative 

Bien sûr, dès que vous envisagez de déléguer la gestion de vos locations immobilières à un gestionnaire spécialisé, vous devez prévoir ses honoraires. Celles-ci se déterminent sur votre loyer.

Comment calculer les honoraires d’un mandataire immobilier ?

En général, les honoraires d’une agence de gestion locative se trouvent aux alentours de 7 % des loyers encaissés. Toutefois, selon que le mandat signé soit exclusif ou simple, les coûts des services d’une agence peuvent varier de 3 % à 10 % des revenus de l’investissement. En principe, le coût de la gestion locative peut se déterminer de deux manières, soit sur la base des loyers encaissés, soit sur la base du loyer nu et des charges.

Pour calculer la rémunération d’une gestionnaire de location, un certain nombre de frais sont à considérer. Ce sont notamment :

• les frais de la recherche de locataires,
• les indemnités de la rédaction des documents administratifs,
• les frais relatifs à l’encaissement des loyers et des charges,
• les coûts de la mise en location du logement,
• les frais de la réalisation de l’état des lieux.

Aussi, en tant que propriétaire bailleur, vous êtes tenu de payer une assurance de loyers impayés qui avoisine les 2 à 2,5 % de vos revenus locatifs.

À noter que les coûts d’une gestion en ligne sont beaucoup moins chers que ceux de la gestion classique.

Les tarifs d’un gestionnaire en location saisonnière

Par rapport aux autres types de locations immobilières, la location saisonnière génère des frais plus élevés. Elle nécessite d’ailleurs des prestations plus développées. Le plus souvent, le bailleur fait appel à un service de conciergerie qui est capable d’accueillir des locataires chaque semaine, de s’occuper des réservations et de gérer les ménages. Les coûts de gérance peuvent alors se hisser à plus de 20 % des loyers perçus pour ce type d’investissement.