Rentabilité locative : comment la calculer ?

L’investissement immobilier locatif devient de plus en plus florissant partout dans les grandes villes de France. Ce projet séduit les investisseurs en raison de sa facilité de financement via un crédit bancaire, qui est remboursable par le biais des loyers encaissés. Et, par-dessus tout, il est attractif pour son niveau de risque relativement bas, et surtout sa forte rentabilité. À ce titre, le rendement locatif constitue un bon indicateur permettant aux investisseurs de s’assurer de la fiabilité de leur placement immobilier. Mais concrètement, comment calcule-t-on la rentabilité locative ? Retrouvez ici vos informations complètes.

Définition de la rentabilité locative

Avant tout, connaître ce que c’est la rentabilité locative de votre logement, et donc le rendement de votre investissement immobilier s’avère essentiel. Il s’agit d’une notion fondamentale vous permettant de savoir si votre projet peut vous rapporter de l’argent en fonction des prix d’achat, des loyers et des charges qui en découlent. En d’autres termes, le calcul de la rentabilité locative est important afin d’aider les investisseurs à évaluer leurs investissements actuels et leurs bénéfices dans l’avenir.

Le terme « rendement locatif » est également très utilisé pour désigner la performance d’un investissement immobilier locatif. Vous en rendre compte constitue un gage d’assurance avant d’acheter un logement dans l’objectif de le mettre en location. Dans le cadre du calcul de la rentabilité locative de votre patrimoine, cet indicateur fait le rapport entre vos loyers et le prix d’achat de votre logement. Cela vous donne un résultat en pourcentage du bénéfice annuel, brut ou net, que peut vous rapporter votre projet.

Les différents paramètres à prévoir

Le calcul de la rentabilité locative d’un investissement immobilier prend en compte différentes variables.

Les frais relatifs à l’achat immobilier

Les frais annexes à l’achat de votre résidence doivent être calculés avant de souscrire un crédit immobilier pour déterminer la faisabilité de votre projet. De plus, cela vous donne une vision plus précise du rendement locatif de votre futur investissement. Il est notamment question :

• des frais de notaire dont le taux est de 3 % du prix d’achat dans l’immobilier neuf et de 8 % dans l’ancien. Le montant correspondant couvre trois éléments, à savoir les impôts et les taxes (taxe de publicité foncière, par exemple), les frais de débours et la rémunération du notaire ;
• des coûts du financement comprenant les frais de dossier du prêt immobilier, les intérêts de crédit et les frais d’assurance emprunteur ;
• des éventuelles garanties de prêt, comme l’hypothèque ou la caution ;

des coûts de travaux de rénovation ou d’amélioration du bien.

À noter que dans le calcul du rendement locatif de votre investissement immobilier, ces frais viennent se retrancher sur votre revenu.

Les coûts liés à la mise en location 

Les frais relatifs à la mise en location de votre patrimoine immobilier viennent également grever vos recettes locatives durant la durée de détention du logement. Ce sont notamment :

• les frais de la gestion locative de votre appartement (si vous décidez de la confier à une agence immobilière) ;
• les charges de copropriété qui sont à régler tous les trois mois, en général. Il s’agit-là des dépenses nécessaires à l’entretien de l’immeuble, aux frais d’eau et d’électricité, aux honoraires d’un éventuel gardien. Cela vous concerne, bien sûr, si et seulement si votre logement est dans une copropriété ;
• l’assurance loyers impayés qui peut aller jusqu’à 5 % du loyer annuel, charges comprises. Cette option reste facultative, mais fortement conseillée ;
• l’assurance propriétaire non occupant qui est obligatoire et dont le montant dépend du type de la résidence, du loyer encaissé, de la compagnie d’assurance et de la nature de la location (nue ou meublée) ;
• les prix des équipements si vous optez pour une location meublée.

Pour ce dernier cas, vous devez notamment mettre à disposition aux locataires des meubles au moins à usage quotidien, tels que la literie, les étagères de rangement, les luminaires, les tables, les chaises, ou encore l’électroménager de la cuisine.

La fiscalité immobilière

Pour avoir un résultat plus précis dans votre calcul de rentabilité locative, vous devez prendre en compte votre fiscalité. Effectivement, votre taxe foncière et votre impôt sur les revenus locatifs sont liés à vos recettes locatives.

D’une part, la taxe foncière correspond à une charge annuelle endossée à un propriétaire et dont le paiement peut être lissé sur l’année. Son montant varie en fonction de plusieurs paramètres, à savoir la taille du logement, ses caractéristiques et son emplacement. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est également à considérer dans le calcul. Sachez que cette dernière est récupérable auprès des locataires.

D’autre part, votre impôt sur les revenus locatifs peut être calculé de manière forfaitaire (en appliquant un abattement forfaitaire selon votre régime fiscal), ou pris à son montant réel. À ce dernier se déduisent les intérêts d’emprunt, les taxes, les charges de copropriété (excepté les parts payées par le locataire) et les assurances. Pour le cas d’une location meublée, les amortissements du bien et des meubles se substituent également de la base imposable.

La vacance locative

Comme la rentabilité de votre investissement dépend du paiement du loyer, vous devez donc bien considérer la vacance locative. Celle-ci correspond au nombre de mois dans l’année durant lesquels votre appartement n’est pas occupé, ce qui pèsera lourd dans votre rendement.

En effet, pensez à prévoir un ou deux mois de vacance locative dans votre calcul afin de ne pas vous mettre dans une situation de désespoir. Afin d’éviter cet incident, vous avez intérêt à opter pour une ville où le marché locatif est toujours tendu. Cela, surtout que vous devrez encore faire face à la mensualité de votre crédit immobilier chaque mois.

Calcul de la rentabilité locative brute

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, il existe trois types de rendement locatif, dont le rendement brut, le rendement net et le rendement net net.

Par définition, la rentabilité brute est l’indicateur qui permet d’évaluer le revenu brut que rapporte un bien loué par rapport à ses prix d’achat et de revient. Elle est exprimée en pourcentage et se calcule facilement en appliquant la formule suivante :

Rentabilité locative brute = (loyer mensuel X 12) X 100 / prix d’achat.

À titre d’exemple, si vous investissez dans l’achat d’un appartement de 100 000 euros et le louez à 700 €/mois, vous obtiendrez alors un taux de rendement locatif brut de 8,4 %. En effet :

[(700 X 12) X 100] / 100 000 = 8,4 %

Notez que le rendement brut varie selon la localisation du patrimoine. Raison pour laquelle il faut bien choisir sa ville en France.

Calcul de la rentabilité locative nette 

Dans le cadre d’un investissement immobilier, la rentabilité nette, comme son nom le sous-entend, correspond au rendement obtenu après avoir retranché les dépenses et les charges citées plus haut. Elle est plus précise que le rendement locatif brut. Le calcul s’opère comme suit :

Rendement locatif net = [(loyer annuel – charges locatives) X 100] / prix d’achat

Par exemple, pour une résidence acquise à 100 000 euros et louée à 700 €/mois, le loyer annuel sera de 700 X 12 = 8 400 euros. À cela se déduisent les différentes charges locatives. Pour un montant total de dépenses locatives estimé à 2 000 euros, votre rendement locatif sera [8 400 – 2 000) X 100] / 100 000 = 6,4 %.

Calcul du rendement locatif net net

Le troisième type de rendement locatif, la rentabilité nette nette ou nette d’impôts, vous permet d’affiner encore plus votre indicateur. Son calcul intègre l’effet de votre fiscalité locative. Ainsi, il s’opère au cas par cas, en tenant compte de l’imposition qui est en fonction de votre taux marginal et de votre régime fiscal.

À titre d’exemple, un investisseur mise son capital de 100 000 euros dans l’acquisition d’un appartement. Il loue ensuite son bien à 8 400 €/an avec un montant total de charges locatives de 2 000 euros. Sachant qu’il choisit d’investir dans une location non meublée et soumis au régime forfaitaire afin de bénéficier d’un abattement fiscal de 30 %. Et, son taux marginal est à 30 %. Dans cet exemple, le calcul se déroule comme suit :

• revenu imposable = 8 400 - 8 400 X 0,3 = 6 090 euros ;
• Après application du taux marginal de 30 %, le revenu imposable devient 1 827 euros ;

Puis, en appliquant la formule :

 Rendement = [loyer – (charges + impôts locatifs)] X 100 / prix d’acquisition.

L’investisseur obtiendra alors un rendement net net de [(8 400 - 2 000 – 1 827) / 100 000] X 100 = 4,5 %.

Calcul de la rentabilité locative : utiliser un simulateur en ligne

Afin d’estimer facilement la rentabilité de votre investissement immobilier locatif, sachez que vous pouvez utiliser un simulateur de rendement locatif en ligne. Il s’agit d’un outil de calcul intelligent qui permet de déterminer le taux de vos revenus en communiquant certaines informations, comme :

•  Le montant du loyer mensuel net de charges,
•  Le montant des charges récupérables au locataire,
• Les éventuelles réévaluations du loyer,
•  Le taux de vacance locative estimé pour une année.

Pour que le résultat soit fiable et précis, ces éléments doivent être en cohérence avec l’état du marché, et prendre en compte les caractéristiques du bien et du projet.